בין אם אתם רוכשים דירה או בית ובין אם אתם אלה שמוכרים את הנכס, מדובר באחד התהליכים הכי חשובים, מסוכנים, מאתגרים מבחינה כלכלית ולכן זה משהו שצריך לשקול אותו בכובד ראש. לפני ביצוע העסקה יש כמה מושגים שאתם חייבים להכיר כמו למשל מכתב כוונות, אישור עקרוני למשכנתא, יתרת סילוק, יעוץ משכנתאות ועוד.
הצד הרוכש
אחד הדברים הכי חשובים שאתם צריכים לדעת הוא כל הנושא של לקיחת משכנתא. כמובן שאם מדובר בנכס שאתם מקבלים מקבלן, מומלץ להיעזר בחברה מקצועית המתמחה בתחום של יעוץ משכנתאות כדי שתקחו את המשכנתא האופטימלית והאולטימטיבית עבורכם. לעומת זאת, במידה ואתם רוכשים נכס שכבר שייך למישהו, התהליך קצת שונה, אך עדיין אם עליכם לקחת משכנתא בסכום כזה או אחר, כדאי לכם עדיין לפנות ליועץ משכנתאות. בנוסף, אם אתם הצד הרוכש ואתם רואים שהבית עדיין משועבד לחשבון הבנק של המוכרים, כלומר המוכרים לקחו משכנתא כמו המון נכסים שממומנים על ידי משכנתא, עליכם לוודא שהמשכנתא הזו מנוכה מהנכס. לכן, לפני הקניה עליכם לוודא כי הנסח יהיה נקי לגמרי. כלומר, המוכרים צריכים לדאוג לסילוק המשכנתא. שלא יהיה מצב שאתם קונים נכס שעדיין יש עליו חובות.
איך עושים את זה?
כדי שתוכלו להתחיל ולקיים משא ומתן על הנכס, וכדי שתוכלו לקבוע אילו תשלומים יעברו לרכישת הנכס ישירות למוכרים שלו ובאילו פעימות, עליכם לדאוג לבקש מהמוכרים מסמך שנקרא יתרת סילוק. יתרת סילוק הוא מסמך שהמוכר מוציא מהבנק או מהרשת שמראה כמה משכנתא חסרה כדי לסלק את ההלוואה. חשוב להבין כי מדובר במכתב בסיסי מאוד ולא תמיד הוא מספיק. זאת אומרת, שאם אתם רוצים להיות בטוחים ולא לקחת סיכונים, מומלץ לדרוש מהמוכרים מכתב כוונות.
מה זה מכתב כוונות?
מדובר במסמך רשמי מהמחלקה המשפטית של הבנק שבו המוכר כלומר בעל הנכס מתחייב ואומר שאם אתם תפקידו סכום מסוים של כסף, הוא מחוייב להסיר ולסלק לגמרי את המשכנתא מהנכס. מסמך כזה הוא התחייבות בפני הקונה שלמוכר אין חובות אחרים והבנק לא יתנה את המכירה בתנאים אחרים באותו סילוק ולא קיימים אילו חובות שמפריעים לעסקה. כלומר, יש לכם מסמך רשמי מהבנק שמוכיח כי המשכנתא מסולקת אם תפקידו את הכספים. מכתב כוונות עולה סכום מסוים של כסף והוא לתוקף של תקופה מסוימת לרוב חודש, ולכן עליכם לחשוב באיזה שלב אתם רוצים שיציגו בפניכם אותו בעסקה.
מה לגבי הצד המוכר?
במידה ואתם הצד המוכר של הנכס, מה שאתם רוצים לדעת ולהיות בטוחים לגביו הוא שהקונים שלכם בכלל מסוגלים לשלם על הנכס. כלומר, האם הצד שקונה יכול לממן את הרכישה במשכנתא. לכן, בשלב מסוים יחסית מוקדם בעסקה (את הזמנים כבר יתזמנו עורכי הדין הלוקחים חלק בעסקה, זה התפקיד שלהם) עליכם לבקש מסמך שנקרא אישור עקרוני למשכנתא במכירת דירה. אישור עקרוני הוא אישור שהבנק נותן לקונים והוא מוכיח כי הבנק יאשר להם לקבל את המשכנתא כדי שיוכלו לרכוש את הנכס שנמצא כרגע על השם שלכם אבל בבעלותו של הבנק. מסמך זה חשוב.
לסיכום, בין אם אתם מתכוונים לקנות נכס ובין אם את מתכוונים למכור נכס, חשוב להיות ממש בתוך התהליך, לבדוק היטב את כל השלבים, להבין אילו מסמכים אתם צריכים לדרוש מהבנק, לראות שכל המסמכים חתומים, לברר על הקונים או המוכרים, לבחור עורכי דין מקצועיים המבינים בתחום ורק אז לעשות החלטות ולהתקדם הלאה.